주택임대차보호법 대항력

주택임대차보호법의 적용범위 및 대항력

「주택임대차보호법」은 국민의 주거생활 안전을 목적으로 주거용건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 정한 법입니다. 임차권은 원칙적으로 채권인 관계로 상대방인 임대인 이외의 제3자에 대하여 권리를 주장할 수가 없습니다. 그러나 「민법」상 임차권 등기나 「주택임대차보호법」상 주택인도와 주민등록을 마치면 대항력을 갖추게 되어 제3자에게 권리를 주장 할 수 있는 힘이 생기게 됩니다.

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「주택임대차보호법」의 적용범위는 다음과 같습니다.

(1) 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대한 임대차에 적용됩니다. 등기여부에 대해 구별이 없어 미등기주택에 대해서도 적용되는 것으로 해석되고 있습니다. (대판 2007.06.21 2004다26133))

(2) 임대인이 주택의 소유자가 아니더라도 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진자(명의신탁자)와의 임대차 계약은 유효한 것으로 판시되었습니다. (대판 2012.07.26 2012다45689))

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「주택임대차보호법」의 미적용 범위은 다음과 같습니다.

(1) 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우 (주임법 제11조)

(2) 법인이 주택을 임차하면서 그 소속 직원 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비한 경우 (대판 2003.7.25 2003다9812)- 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우 등 예외가 있습니다.

 

주택임대차 대항력

주택임대차에서 대항력은 무척 중요합니다. 주택을 전월세 임차하기 위해 계획을 가지고 계신다면 대항력의 요건과 그 효력에 대해서 잘 알아두시는 것이 필요합니다. 「민법」상 임대차등기를 하는 것도 좋은 방법이지만 대부분의 임대인이 임차권 등기되는 것을 매우 꺼리므로 임대차 계약을 체결하기가 어려울 것입니다. 이런 이유로 「주택임대차보호법」에서는 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록이라는 요건을 갖추면 다음날 부터 대항력이 생기는 것으로 규정하고 있습니다.

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(1)주택의 인도

주택의 인도는 점유의 이전을 말하며 이사를 할 수 있는 상태에서 현관문 비밀번호와 카드키 인도 등이 있는 경우 인도가 이루어 졌다고 할 수 있습니다.

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(2) 주민등록

전입신고를 한때 주민등록이 된것으로 보고 있습니다. 주민등록은 임대차를 제3자가 인식하게 할 수 있는 공시방법주민등록은 대항력 취득시에만 요구되는 것이 아니라 계속 유지되어야 대항력이 유지되는 점을 유의하셔야 합니다.

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대항력의 내용

(1) 임차주택 양수인에 대한 관계

임차인이 대항력을 갖춘 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 양수인은 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무를 승계하게 되고 임차인은 양수인에 대해 임차기간내 임차주택의 사용·수익과 임대차 종료 후 임차보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

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(2) 저당권자 등 제3자에 대한 관계

저당권자·압류채권자 등과 같은 제3자에 대한 관계에서는 저당권 등의 등기일과 주택임차권의 대항력 취득일의 선후에 의해 그 우열이 정해집니다. 따라서 경매로 부동산이 매각된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸됩니다. 임대차계약에서 해당 임차주택의 권리관계를 파악하는 것은 자신의 임차권을 보호받기 위해 매우 중요합니다. 가능하면 집에 선순위 저당권이 없는 집으로 알아보시는 것이 임차인에게 유리합니다.

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(3) 임대차 종료와 대항력

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 따라서 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 양수인에게 대항 할 수 있습니다.

 

대항력과 우선변제권

대항력과 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 경매에 의한 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금 변제를 받을 수가 있습니다. 이러한 우선변제권은 ① 주거목적의 임대차로 ② 대항요건과 확정일자를 갖추었고 ③ 경매 등에 의해 매각되었으며 ④ 배당요구를 한 경우 발생합니다.

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주택 임차인이 임차권의 대항력을 취득하고 임대차계약서상 확정일자를 갖춘 후 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 재전입한 경우 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 발생하게 됩니다. 주민등록은 대항력의 존속요건이므로 주민등록을 이전할 때에는 신중히 생각하셔야 합니다.

 

대항력의 발생시기

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친날의 다음날 (오전 0시 부터) 그 효력이 발생합니다. 따라서 주민등록과 확정일자를 갖춘날 저당권이 설정되면 아직 대항력의 효력이 발생하기 전이므로 저당권이 임차인보다 선순위가 되며 주민등록과 확정일자를 갖춘날의 다음날 저당권이 설정되면 오전0시에 대항력이 발생하므로 임차이 저당권에 우선하게 됩니다.

 

 

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