임차보증금 반환과 공제

보증금 이란?

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임차인이 여러 채무를 담보하기 위해 약정에 의해 임차인 또는 제3자가 교부하는 금전 기타 유가물을 말합니다.

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보증금 계약

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보증금 계약은 임대차에 종된계약이며, 원칙적으로 보증금 급부를 요하는 요물계약입니다.

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보증금 효력

 

(1) 임차인 채무확보(담보적 효력)

보증금은 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 임대인에게 인도하는 때까지 차임채무, 임차목적물 훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에서 생긴 임차인의 모든 채무를 담보합니다.

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예를 들어 만일 차임연체로 임대인이 임대차 계약을 해지하고 목적물 반환을 요청하였으나 임차인이 반환을 거부하고 계속점유하고 있는경우 임대인이 목적물 반환소송을 제기하여 승소하였다면 소송비용은 목적물 인도하는 때가지 임대차 관계에서 발생하는 채무이므로 보증금에서 소송비용을 공제할 수 있습니다.

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(2) 임대차존속 중의 보증금 충당

임대차 존속 중에 임차인의 연체차임 등을 보증금에서 공제할 지 여부는 임대인의 자유입니다. 따라서 임차인은 임대차보증금의 존재를 이유로 그 지급을 거절할 수 없습니다. 즉 임차인은 임대인의 차임지급 요청에 대해 보증금에서 공제하라고 할 수 없습니다. 

 

보증금의 반환

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(1) 보증금반환에 대한 동시이행

임대차계약의 기간이 만료된 경우에 임차인이 임차목적물을 반환할 의무와 임대인이 보증금에서 연체차임 등 임대차와 관련된 모든 채무를 공제한 잔액의 반환의무는 동시에 이행할 관계에 있게 됩니다. 따라서 임대인이나 임차인은 보증금을 먼저 줘야 한다거나 임차목적물을 먼저 반환해야 한다는 주장을 할 수 없습니다.

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(2) 임차인의 부당이득반환 문제

보증금을 반환 받지 못한 임차인이 동시이행을 주장하며 임차목적물을 점유하고 사용·수익한 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없어 그로인한 손해배상책임은 지지 않습니다. 다만 사용·수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로 반환여야 합니다. (대판 1998.7.10, 98다15545) 그러나 임차인이 임차목적물을 계속 점유하였으나 본래의 용도대로 사용·수익하지 않은 경우( 예 : 문을 잠가놓고 사용하지 않은 경우 )에는 실질적 이득을 얻고 있다고 할 수 없으므로 부당이득반환의무가 성립하지 않습니다. (대판 2008.4.10, 2007다76986)

 

소유권이전과 보증금의 승계

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대항력을 갖춘 임차권의 경우에 임대차 목적물의 소유권이 양도되어 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우 보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하게 됩니다. 따라서 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인이 보증금반환채무 부담하게 됩니다. 다만 구 임대인·신 임대인·임차인이 계약으로 이와 달리 정할 수 있습니다.

 

월차임의 소멸시효

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월차임 지급채권은 민법 제163조 1호의 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권에 해당하여 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다. 따라서 연체차임이 3년전의 것 이라면 소멸시효가 완성되어 청구할 수 없게 됩니다.

 

 

 

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