계약금 계약과 계약해제, 계약금 반환문제

 

계약금 의미

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우리는 매매계약시 통상 계약금을 걸고 시작합니다. 이는 거래의 확실성을 담보하기 위해서 인데요 이러한 계약금에 대해 설명을 드리도록 하겠습니다.

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우선 계약금은 계약을 체결할 때 그 계약에 부수하여 당사자 한쪽이 상대방에게 교부하는 금전이나 그 밖에 유가물을 말하며, 계약금계약은 계약금지급을 요건으로 하는 주계약과 별개의 계약입니다. 따라서 계약금 계약은 매매 등 주된계약의 종된 계약이며, 계약금 지급을 요건으로 하는 요물계약이라고 합니다.

 

 

계약금의 법적성질

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계약금은 ① 계약의 증거 ② 해약금 ③ 위약금 의 성질을 가지고 있으며, 민법은 당사자간에 별다른 약정이 없으면 해제권을 유보하기 위하여 수수된 것으로 추정하고 있습니다. (민법 제565조)

따라서, 매매계약에서 계약금은 당사자 한쪽이 이행에 착수할 때까이 매수인은 이를 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 해약금의 성질을 가지고 있습니다. (민법 제565조)

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만일, 계약당사자가 계약금을 위약금으로 정하고 싶은 경우에는 계약금을 위약금으로 한다는 당사자간 특약이 있어야 합니다.

 

 

해약금 성질의 계약금의 효력

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(1) 계약의 해제

해약금 성격의 계약금은 당사자 일방에게 채무불이행 등의 귀책사유가 없는 경우에도 일정시간(당사자 일방이 이행에 착수할 때까지)내 계약금을 지급한 사람은 계약금을 포기하고 계약금을 수수한 사람은 그 배액을 상환해서 계약을 해제 할 수 있습니다.

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

민법 제565조

 

(2) 해제효과

해약금에 의한 해제가 있으면 계약은 소멸하게 됩니다. 해약계약금에 의한 계약의 해제는 당사자의 채무이행이 있기전에 계약이 해제되었기 때문에 채무불이행에 의한 계약해제와 달리 원상회복이나 손해배상청구의 문제가 발생하지 않습니다. (민법 제565조 제2항)

유의하실 점은 계약금 계약은 주계약에 따른 별개의 계약으로 이해하셔야 하며 주계약의 내용과 구분하셔야 합니다.

즉, 주계약의 내용을 불이행한 경우에는 채무불이행을 원인으로 주계약을 해제할 수 있습니다.

 

 

계약금계약의 성립요건

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계약금계약은 계약금의 지급을 요건으로 하는 요물계약입니다. 따라서 계약금을 지급하기로 약정만 하고 계약금을 지급하지 않았다면 계약금 계약은 성립하지 않으므로 계약금약정에 의한 계약을 해제할 권리는 발생하지 않습니다.

 

판례는 계약금 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있다고 판시 하였습니다.
(대판 2008.3.13. 2007다73611)

 

 

계약금이 일부만 지급된 경우 계약해제 시 반환 금액

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1,000만원 계약금 약정을 하고 계약금을 일부인 500만원만 지급한 경우로서 갑자기 매도인의 마음이 변하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려고 한다면 매도인은 500만원의 배액인 1,000만원만 상환하면 되는지 아니면 1,000만원의 배액인 2,000만원을 상환해야 하는 지 의문이 있을 수 있습니다.

판례는 "실제교부받은 금액"이 아니라 "약정 계약금을 상환​"하고 매매계약을 해제할 수 있다고 판시하고 있습니다.

 

 

 

계약금계약에 기한 해제 기한 (이행의 착수)

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계약금계약에 기한 계약의 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 할 수있다고 하였는데 여기서 이행의 착수라는 의미는 당사자 일방이 채무 이행행위를 일부하거나(중도금지급) 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우 (잔금준비 후 등기소동행 촉구)를 말합니다. 이행의 착수는 당사자간 특약이 없는 한 이행기 전이라도 할 수 있습니다.

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