법정지상권과 관습상 법정지상권 개념과 분묘기지권

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

오늘은 용익물권인 지상권 중 법정지상권과 관습상 법정지상권에 대해서 개략적으로 알아보도록 하겠습니다.

지상권이 우리에게 친숙하지는 않지만 법정지상권에 대해서는 많이 들어보셨을 것을 생각됩니다. 지상권은 " 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 용역물권"을 말하는 것으로 쉽게 남의 땅에 건물 등을 짓고 사용하는 권리를 말한다고 볼 수 있습니다. 이러한 지상권은 물권으로 채권인 임차권과 유사하지만 본질적인 성질 다르므로 구분을 하셔야 합니다.

 

지상권의 취득방법

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지상권을 취득하는 방법은 법률행위에 의한 방법과 법률규정에 의한 방법으로 구분할 수 있습니다. 법률행위에 의한 방법은 계약 등 합의와 물권으로 등기를 함으로써 지상권이 성립하고 법률규정에 의한 방법은 상속, 판결, 공매, 공용징수 등이 있으며, 등기가 필요하지 않으나 양도 시에는 등기를 하여야 합니다.

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법정지상권과 관습상 법정지상권은 법률행위에 의하지 않고 성립하는 지상권으로 법정지상권은 민법과 특별법에 규정되어 있는 경우를 말하고 관습상 법정지상권은 판례를 통하여 확립된 개념이라고 이해를 하시면 될 것 같습니다.

 

법정지상권 (민법)

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법정지상권은 사회경제적 필요에 의해서 정립된 제도로 토지와 건물이 독립된 부동산으로 취급되는 관계로 그 소유자를 달리하는 경우 발생하는 문제를 해결하기 위한 규정입니다.

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민법은 ① 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하는 상태에서 건물에만 전세권을 설정하였는데 그 후 토지소유자가 변경된 경우 (제305조제1항) ② 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하는 상태에서 양쪽 또는 어느 한쪽에 저당권을 설정하였는데 그 후 저당물의 경매로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 때 (제366조제1항) 2가지가 규정되어 있습니다. 즉, 간략하게 본다면 동일한 소유자가 토지와 건물을 소유하고 있는 상태에서 저당권이나 전세권이 설정되고 이후 임의경매 등의 사유로 토지의 소유자가 변경되는 경우 법정지상권이 성립된다고 볼 수 있습니다.

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법정지상권도 물권이므로 독립적으로 양도나 상속이 가능하게 됩니다.

관습상 법정지상권

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관습상 법정지상권은 판례가 인정하는 지상권으로 기본적으로 내용은 비슷하나 토지와 건물의 소유자가 변경되는 원인이 법정지상권에 규정된 사유 외의 매매, 증여, 강제경매 등에 이며, 건물의 철거특약이 없어야 한다고 보시면 이해하기 쉬우실 것으로 생각됩니다. 여기서, 철거특약은 토지소유자가 건물소유자의 토지사용을 승낙한다는 것을 묵시적으로 추단할 수 있는 것이므로 철거특약이 있거나 건물이 철거된다는 사실을 알고 있는 경우 법정지상권은 성립을 하지 못하게 됩니다.

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법정지상권이 성립하기 위한 요건은 ① 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하였을 것 ② 매매나 그 밖의 원인으로 소유자가 다르게 될 것 ③ 당사자 사이에 건물을 철거한다는 등의 특약이 없을 것 입니다. 관습상 법정지상권은 법률규정(관습법)에 따라 성립하는 지상권으로 등기를 하지 않아도 되나 양도를 하는 경우 등기를 하여야 합니다.

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관습상 법정지상권도 물권이므로 독립적으로 양도나 상속이 가능합니다.

 

분묘기지권

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분묘기지권도 많이 들어보셨을 내용일 것입니다. 분묘기지권도 관습상 법정지상권의 하나로 판례의 의해서 확립된 개념입니다. 다만, 토지에 건물이나 공작물의 소유가 아닌 분묘의 소유를 목적으로 타인의 토지를 사용하는 것입니다.

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분묘기지권이 성립하기 위해서는 ① 분묘에 시신이 안장되어 있어야 하며(가묘는 안됨) ② 외부에서 분묘를 인식할 수 있어야 하며 (암장이나 평장은 안됨) ③ 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나, 타인의 토지에 승낙없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온.공연하게 점유하여 시효취득(소유권이 아닌 지상권을)한 경우이거나, 자신의 토지에 분묘를 설치한 후 이장합의 없이 토지를 양도한 경우 중 하나에 해당하여야 합니다.