개발행위허가가 의제되는 건축신고의 법적성격

 

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

개발행위허가는 토지의 이용과 관련된 건축 등 개발행위를 할 때 허가를 받는 제도로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 규정이 되어 있고, 건축허가는 건축물의 건축행위(신축, 증축, 재축, 개축 등)가 법령에 적합한지 허가를 받는 제도로 건축법에 규정이 되어 있습니다. 개발행위에도 건축이 포함되고 건축신고도 건축을 대상으로 하므로 양자가 중복되는 것처럼 보일 수도 있으나 개발행위는 토지이 이용과 관련된 것이고 건축신고는 건축물의 건축과 관련된 것으로 규율하는 대상 및 목적이 다르다고 볼 수 있습니다.

 

개발행위허가 및 허가의제

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개발행위는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 ① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치② 토지의 형질변경 ③ 토석채취 ④ 토지분할 ⑤ 물건의 적치 등의 행위를 하는 경우로 시장.군수 등의 허가를 받아야 하는데, 이를 개발행위허가라고 하며 도시.군계획사업에 의한 행위는 제외를 하고 있습니다.

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그러나, 건축법에서는 건축허가를 받으면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 본다고 규정하여 건축허가를 받으면 별도의 개발행위허가를 받지 않도록 규정하고 있습니다.

 

건축허가의 법적성질

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률에는 제58조(개발행위허가의 기준)에 개발행위허가 또는 변경허가를 위한 기준을 다음과 같이 설정하고 있습니다. 이러한 기준의 내용에 불확정 개념이 사용되는 관계로 행정청에 재량이 부여된 재량행위로 보고 있습니다.

① 특별시장.광역시장.특별자치시장.특별자치도지사.시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가 또는 변경허가를 하여야 한다.

1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의 규모에 적합할 것. 다만, 개발행위가 통어촌정비사업으로 이루어지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 아니한다.

2. 도시.군관리계획 및 성장관계획의 내용에 어긋나지 아니할 것

3. 도시.군계획사업의 시행에 지장이 없을 것

4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의배수, 하천.호소.습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것

5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보계획이 적절할 것

국토의 계획 및 이용에 관한법률 제58조

 

개발행위가 의제되는 건축허가의 법적 성격

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건축허가는 기속행위이고 개발행위허가는 재량행위인 경우 개발행위가 의제되는 건축허가는 기속행위인지, 아니면 재량행위인지 문제가 될 수 있습니다. 판례는 이에 대해서 견해의 대립이 있기는 하지만 다수의 의견은 인허가 의제가 되는 건축허가는 일반 건축허가와 달리 인.허가 실체요건에 대한 심사가 이루진다는 점에서 재량행위로 보고 있습니다.

일정한 건축물에 관한 건축신고는 건축법 제14조 제2항, 제11조 제5항 제3호에 의하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가를 받은 것으로 의제되는데, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조 제1항 제4호에서는 개발행위허가의 기준으로 주변 지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천.호소.습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것을 규정하고 있으므로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 개발행위허가로 의제되는 건축신고가 위와 같은 기준을 갖추지 못한 경우 행정청으로서는 이를 이유로 그 수리를 거부할 수 있다고 보아야 한다.

대법원 2011.1.20. 선고 2010두14954

 

사인의 공법행위로 신고

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사인의 공법행위로 신고에는 자체완성적 신고와 행정요건적 신고로 구별할 수 있으며 행정요건적 신고는 행정청의 수리행위가 있어야 법적인 효력이 발생합니다. 따라서, 개발행위가 의제되는 건축허가 신청은 행정청의 수리가 필요한 행정요건적 신고에 해당하게 됩니다.