건축법상 건축물의 대지와 도로, 건축선의미와 세부적 내용

 

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

토지에 건축물을 건축하기 위해서는 여러가지 제한이 따르게 됩니다. 용도에 따라 건폐율과 용적율을 준수하여야 하며, 그 외에도도로에 접하여야 하며, 건축선을 준수해야 하는 등 여러가지 규제가 있습니다. 그러므로, 오늘은 건축물 자체에 대한 용적율과 건폐율 외에 도로와 건축선 등에 대해서 그 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

대지의 2m이상 접도 규정

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건축물의 대지는 2m이상 도로(자동차만 통행에 사용되는 도로는 제외)에 접하여야 한다(건축법 제44조 제1항)고 규정되어 있습니다. 여기서 2m이상 도로에 접하여야 한다는 것은 건축법상 도로에 맞닿은 토지의 부분이 2m 이상어야 한다는 의미로, 도로에 접하지 않은 대지는 건축허가를 받을 수가 없습니다. 우리가 잘아는 '맹지'는 도로가 접하는 면이 없는 토지를 지칭하는 용어로, 맹지에서는 통행로를 확보하기 전까지는 건축이 제한되게 됩니다. 이는 건축물이 들어서는 경우 사람과 차량의 통행이 필수적이며, 재난발생 시 피난.구호 통로를 확보해야 하기 때문입니다.

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다만, ① 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우 ② 건축물의 주변에 광장, 공원, 유원지, 그 밖에 관계법령에 따라 공중의 통행에 지장이 없는 공지로서 허가권자가 인정한 것이 있는 경우 ③ 농지법에 따라 농막을 짓는 경우는 2m 접도규정이 적용되지 않습니다.

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① 건축법상 대지란 ?

건축법상 대지는 '공간정보법'에 따라 필지로 구획된 토지를 말하며, 공간정보법에서 지목의 하나로 구분하는 대(垈)와는 다르다는 점을 유의하셔야 합니다. '필지'는 토지의 등록단위로 지번을 부여하여 공적장부에 그 현황을 관리를 하고 있으며, 하나의 필지가 하나의 대지가 되는 것이 원칙이고, 예외적으로 둘이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있고, 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수도 있습니다.

 

② 건축법상 도로란 ?

건축법에서 도로는 원칙적으로 너비 4m 이상으로 보행과 차량통행이 가능한 것을 말합니다. 따라서, 보행자 전용도로, 자동차전용도로, 고속도로, 고가도로, 지하차도 등은 건축법상 도로에 해당하지 않습니다. 다만 개설되지 않은 예정도로나 지형적 조건으로 차량통행이 곤란한 경우 지자체장이 지정, 공고한 너비 3m이상 도로도 도로로 인정하고 있습니다.

 

건축선

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건축선이란 대지에서 건축물이나 공작물을 설치할 수 있는 한계선을 말하며, 건축물에 의한 도로의 침식이나 교통의 원활을 위하여 설정을 하게 됩니다. 건축선은 대지와 도로의 경계선으로 하는 것이 원칙이나, 예외적으로 4m에 못미치는 너비의 도로이거나, 특별자치시장.특별자치도지사 또는 시장.군수. 구청장은 도시지역에 4m이내에 범위를 정하여 건축선을 따로 정하는 경우는 도로와의 경계에서 달리 건축선이 정해집니다.

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① 4m에 못미치는 도로의 건축선

도로의 중심선에 그 소요너비의 1/2의 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 하며, 도로의 반대쪽에 경사지, 하천, 철도, 선로 등이 있는 경우 경사지 도로에서 소요너비에 해당하는 수평거리선을 건축선을 하게 됩니다. 즉, 도로 중앙에서 양방향으로 2m씩 물러난 선을 건축선으로 하고, 양방향으로 물러설 수 없는 경우는 한방향의 끝에서부터 4m가 물러난 선을 건축선으로 하게 됩니다.

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② 지정건축선

4m이상의 도로이지만 건축물의 위치나 환경정비를 위하여 필요하다고 인정되면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장.군수 및 구청장은 도시지역에서 4m이하의 범위에서 건축선을 따로 지정할 수 있으며, 이러한 건축선을 지정하게 되면 지체없이 고시하여야 합니다. 일반적으로 새로 개발된 시가지 지역에서 인도가 넓은 확보되어 시원한 경관을 보이는 곳으로, 보도블록으로 포장된 부분에서 더 물러나 건물이 건축되어 있는 경우가 여기에 해당한다고 할 수 있습니다.

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건축선은 지표에만 미치는 것이 아니고 도로면에서 높이 4.5m이하에 있는 구조물에도 영향을 미치므로 출입구 창문 등 4.5m 이하의 건물의 구조물이 열고 닫을 때 수직면을 넘지 않아야 합니다.