용도지역, 용도지구의 개념과 세부내용

 

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

우리나라의 토지에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 용도지역, 용도지구 등이 설정되어 있어서 일정한 행위를 하는데 제한이 규정되어 있습니다. 이는 공공복리를 증진시키고 국민의 삶의 질을 개선하기 위한 궁극적 목적을 달성하기 위해서 국민의 기본권인 재산산의 행사를 제한하는 것이라고 볼 수 있는데, 오늘은 이러한 용도지역과 용도지구에 대해서 간략하게 알아보도록 하겠습니다.

 

용도지역과 용도지구의 의미

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용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시.군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 즉, 용도지역은 토지의 이용, 건축물 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등의 제한이 정해진 일정한 지역을 말하며, 그러한 지역을 설정하는 것은 도시.군 관리계획에 따라 이루어진다는 의미 입니다.

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용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등에 대한 용도지역에 대한 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전을 도모하기 위하여 도시.군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 즉, 용도지역으로 정해진 지역내에서 특정된 일부지역에 대하여 용도지역에서 규정된 제한을 강화하거나 완화할 필요가 있는 경우 별도의 용도지구를 설정해서 별도로 관리하겠다는 것을 의미합니다. 따라서, 용도지역보다는 통상적으로 소규모 지역에 해당되게 됩니다.

 

용도지역 종류

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용도지역은 국토교통부장과, 시.도지사, 대도시 시장이 관리계획으로 지정하는 지역을 말하며 크게 ①도시지역, ②관리지역, ③농림지역, ④자연환경보전지역으로 구분됩니다.

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① 도시지역

도시지역은 말 그대로 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 체계적인 개발, 정비, 관리 , 보전 등이 필요한 지역을 말합니다. 도지지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분됩니다.

도시지역	전용 일반 준주거	1종, 2종 1종, 2종, 3종 ​	단독주택.공동주택 저충, 중층, 고층 ​
상업지역	중심 일반 유통 근린	도심, 부도심 상업, 업무기능 일반적인 상업, 업무기능 도시내 지역간 유통증진 일용품 및 서비스 공급
공업지역	전용 일반 준공업	중화학공업 환경을 저해하지 않는 공업 경공업
녹지지역	보전 생산 자연	도시의 자연환경 및 녹지공간 보전 농업적생산을 위해 개발을 유보한 지역 녹지공간 확보, 도시확산방지, 장래 도시용지 공급을 위한 보전

 

② 관리지역

도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림지역이나 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말하며, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분됩니다.

보전관리지역	보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간 확보 등을 위하여 보전이 필요한 지역이나 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 의미합니다.
생산관리지역	농업, 임업, 어업 생산을 위하여 관리가 필요하나 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말합니다.
계획관리지역	도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을고려하여 제한적인 이용. 개발을 하려는 지역을 말합니다.

 

③ 농림지역

도시지역에 속하지 아니하는 농업진흥지역 또는 보전산지 ㄷ으로서 농립업을 진흥시키고 산립을 보전하기 위한 지역을 말합니다.

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④ 자연환경보전지역

자연환경, 수자원, 해안, 생태계 등 자연자원의 보호나 육성을 위하여 필요한 지역을 말합니다.

 

용도지구

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국토교통부장관, 시도지사, 대도시 시장은 관리계획으로 용도지역내에서 용도지구를 정할 수 있으며, 용도지구는 용도지역에서 규정된 건폐율, 용적율, 높이 등을 완화하거나 강화할 수 있습니다. 용도지구는 ① 방화지구 ② 방재지구 ③ 보호지구 ④ 경관지구 ⑤ 고도지구 ⑥ 복합용도지구 ⑦ 특정용도제한지구 ⑧ 개발진흥지구 ⑨ 취락지구 등으로 세분됩니다.

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몇가지만 용도지구의 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

방재지구	재해방지을 위해 필요한 지구로 시가지방재지구와 자연방재지구로 구분됩니다.
보호지구	국가유산, 중요시설물 등의 보호와 보존을 위하여 필요한 지역으로 역사문화환경보호지구, 중요시설물보호지구(공항, 항만 등), 생태계보호지구로 세분됩니다.
경관지구	경관의 보전관리를 위한 지구로 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구로 구분됩니다.
고도지구	공항인근이나 쾌적한 환경을 위하여 건축물의 높이를 제한하는 지구를 말합니다.
취락지구	농림, 자연환경보전지역, 개발제한구역, 도시자연구역 내 취락을 정비하기 위한 지구를 말하며, 자연취락지구와 집단취락지구로 구분됩니다.