국토계획법상 개발행위 허가 의의 및 대상

 

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

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자기 소유의 땅에는 필요한 행위를 자유롭게 할 수 있을 것으로 생각되지만 토지는 공공성이 있어서 법령으로 토지의 이용, 건축물의 용적율, 건폐율, 높이 등의 행위제한이 되어 있으며, 토지의 이용을 위해 건축물을 짓거나 공작물을 설치하거나 토지를 절토.성토 등의 행위를 하는 경우를 개발행위라고 하고, 개발행위를 하기위해서 지방자치단체장 또는 시장, 군수의 허가를 받아야 하는데 이를 개발행위 허가라고 합니다. 다만, 도시.군계획사업에 의한 개발행위를 하는 경우에는 이중으로 허가를 받을 필요가 없으므로 개발행위허가를 또 받을 필요는 없습니다. 

 

개발행위"  허가

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국토계획법에서 "개발행위"라고 하는 것은 ① 건축물의 건축 ② 공작물의 설치 ③ 토지의 형질변경(경작을 위한 경우로서 객토, 환토, 정지, 양수.배수시설 설치.정비 등은 제외) ④ 토석의 채취 ⑤ 토지분할 ( 건출물이 있는 대지의 분할은 제외) ⑥ 녹지지역.관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월이상 쌓아놓는 행위를 말합니다. 여기서, 형질변경은 절토, 성토, 정지, 포장 등 토지의 형상을 변경하는 것과 공유수면 매립을 포함하는 개념이며, 토석의 채취는 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한 흙, 모래, 자갈, 바위 등을 채취하는 것을 말합니다.

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이러한 행위를 하기위해서는 특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받은 개발행위를 변경하는 경우에도 마찬가지로 허가를 받아야 하지만 예외적으로 ① 사업기간을 단축하거나 ② 부지면적 또는 건축물 연면적을 5%범위에서 축소하는 경우 ③ 법령의 개정에 따라 불가피하게 변경하는 경우 ④ 법령상 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경인 경우에는 통지를 하고 수행할 수 있습니다.

 

허가없이 가능한 경우

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내 땅에서 삽으로 흙을 조금 파거나 패인 곳이 있어서 흙으로 평탄하게 하는 것이 필요한 경우 이를 개발행위라 하여 일일히 허가를 받아야 한다면 개인적으로나 국가적으로 경제적.시간적으로 낭비일 것이며, 이미 개발행위 허가를 받은 부분에 대해서 또 다른 개발행위를 하는데 필요한 허가를 받을 필요는 없으므로,  위에서 언급한 개발행위 중 긴급하거나 불가피한 사유가 있거나 그 행위가 경미한 경우 및 이미 다른 허가를 받은 경우 등 해당하는 경우에는 예외적으로 허가없이 진행이 가능하게 됩니다. 다음은 법령에서 규정한 허가없이 개발행위가 가능한 여러가지 경우 중 일부를 발췌한 내용입니다.

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① 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치 (1개월내 신고) 

② 건축법상 신고대상 건축물의 개축, 증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지형질변경

③ 건축허가, 건축신고 및 가설건축물 허가 또는 신고대상이 아닌 건축물 건축

④ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25㎡이하인 토지에서 부피 50㎥ 이하의 토석채취 (도시지역, 자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 채취면적이 250㎡ 이하인 토지에서 부피 500㎥이하의 토석채취)

⑤ 높이 50㎝이내 깊이 50㎝ 이내의 절토·성토·정지 등

⑥ 도시자역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 토지의 형질변경 등

⑦ 토지분할로 사도개설허가를 받은 경우, 국공유지로 하거나 공공시설로 사용하기위한 경우 등

 

허가절차

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개발행위 허가를 받기 위해서는 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관 및 조경 등에 관한 계획서 등을 첨부하여 허가를 신청하게 되며, 건축법 적용을 받는 건축 및 공작물의 설치 시에는 건추법상 절차에 따라 신청서를 제출해야 합니다.

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신청서를 접수한 지방지차단체장 및 시장.군수는 특별한 사유가 없는 경우 15일이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야합니다. 이 경우 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 듣고 개발행위허가에 조건을 붙여서 허가가 가능합니다. 허가에 있어서 조건은 행정행위의 부관으로 재량적인 행위에 부가가 가능합니다.

 

인허가 의제규정

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인허가의제는 개발행위나 영업행위 등에 관하여 하나의 주된 인허가를 받으면 관계 법률상 다른 허가, 인가, 특허, 등록, 승인 드을 받은 것으로 보는 것(의제)을 말합니다. 이는 주된 인허가를 받는 관청에서 관련 인허가 절차를 한꺼번에 진행함으로써 행정절차에 드는 비용과 시간을 절약해주는 유용한 제도입니다.

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개발행위허가 또는 변경허가를 할 때에 자치단체장 또는 시장.군수가 그 개발행위에 대한 각 법령의 인가.허가.승인.면허.협의.해제.신고 또는 심사등에 관하여 미리 관계행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 그 인.허가를 받은 것으로 의제하고 있습니다.

 

이행보증

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개발행위 허가를 하는 경우 기반시설의 설치나 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우 이행을 보증하기 위하여 이행보증금을 예치하게 할 수 있습니다. 이행보증금은 개발행위에 대한 준공검사를 받은 때에 즉시 반환을 받을 수 있습니다.