건축법상 신고대상 건축물의 내용과 건축신고의 성질

 

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

건축물을 건축하거나 대수선을 진행하는 경우 건축허가를 허가권자에게 신청하여 허가를 받아야 합니다. 하지만 모든 경우에 다 허가를 받아야 하는 것은 아니며, 소규모 증개축 건축공사 등에 대해서는 건축법에서 신고사항으로 예외를 규정해 놓고 있습니다. 오늘은 이러한 건축신고대상 건축물의 내용과 건축법에서 정한 신고의 의미가 무엇인지 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

신고대상 건축물

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① 제11조에 해당하는 거가 대상 건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 특별자치시장.특별도지사 또는 시장.군수.구청장에게 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다
건축법 제14조제1항

 

건축법에서는 건축허가의 예외규정을 정하여 신고대상으로 분류를 하고 있습니다. 이는 소규모 건축물의 건축이나 대수선 행위에 대해서는 행정절차를 간소화 하고, 감리와 같은 건축관련 규제를 완화하기 위함으로 보고 있습니다. 건축신고대상 건축물은 다음과 같습니다.

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① 바닥면적 85㎡ 이내의 증축.개축.재축 (3층이상 건축물의 경우에는 바닥면적 합계가 건축물 연면적 1/10 이내인 경우로 한정)

② 관리지역.농림지역.자연환경보존지역내의 (즉, 도시지역 외) 연면적200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 단, 지구단위계획구역, 방재구역, 붕괴위험구역에서의 건축은 제외

③ 대수선(연면적200㎡ 미만이고 3층 미만인 경우)

④ 주요구조부 해체가 없는 대수선 중 수선에 해당하는 경우 (내력벽 면적 30㎡ 이상 수선, 기둥.보.지붕틀 각각 3개 이상 수선, 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽의 수선, 주계단 등 수선)

⑤ 연면적 합계가 100㎡ 이하인 건축물

⑥ 높이가 3㎡이하의 범위에서 증축하는 건축물

⑦ 표준설계도에 의해 건축하는 건축물

⑧ 공장 (2층이하로 연면적 합계가 500㎡ 이하)

⑨ 농업.수산업을 경영하기 위한 읍.면 지역의건축물로서 연면적 200㎡ 이하 창고나 연면적 400㎡ 이하 축사, 작물재배사, 종묘배양시설, 온실 등의 건축

 

신고수리 통지와 신고효력 상실

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건축신고를 접수한 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수, 구청장은 신고내용을 검토하여 일반적인 경우 신고를 받은 날부터 5일이내, 심의·협의 등이 필요한 경우 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고의 수리여부에 대해서 통지를 하여야 합니다.

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신고를 통하여 건축신고를 한 사람이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않는 경우 그 신고의 효력은 상실되게 됩니다.

 

건축신고를 수리의 의미

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"건축신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다"고 건축법에 규정하고 있는 관계로 신고만 하면 행정청의 의사표시에 관계없이 건축을 할 수 있는 것으로 해석될 수도 있습니다. 하지만, 건축신고는 신고만으로 끝나는 것이아니고 행정청의 신고수리의 의사표시가 있어야 하는 것으로 보고 있습니다.

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보통 행정법상의 신고는 신고만으로 법률에 의하여 효력이 발생하는 "자기완결적 신고"(출생신고, 혼인신고 등)와 행정청의 수리가 필요한 "수리를 요하는 신고"로 구분해 볼 수 있습니다. 여기서, 수리를 요하는 신고라 함은 행정청이 수리의 의사표시를 하는 경우에 효력이 발생하는 것으로 수리는 행정청의 처분행위로 보고 있습니다. 따라서, 수리를 요하는 신고는 실무상 허가와 큰 차이가 없으므로 구별이 명확하지 않을 수도 있습니다.

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건축신고가 수리를 요하는지 여러가지 이론적인 문제는 제외를 하고, 건축신고를 한사항에 대해서 반려처분을 할 수 있는지 여부에 대해서 건축신고 시 관계법령에 부적합 한 경우에는 건축신고를 반려할 수 있다는 유권해석이 있고, 대법원은 행정청의 건축신고의 반려행위가 건축신고인에 대한 법적 불안정성을 야기한다는 점을 들어 처분성을 인정하여 항고소송의 대상이 된다고 판시를 하고 있다는 점을 참고하시면 좋을 것 같습니다.