주택임차권의 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 요건

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

오늘은 임차권의 내용을 구성하는 대항력과 우선변제권에 대해서 간략하게 살펴보도록 하겠습니다. 임차권은 임차인이 임대차계약에 기하여 임대한 부동산 등 목적물을 사용.수익할 수 있는 권리를 말하여, 임대인은 이에 대해 임차인이 목적물을 사용.수익할 수 있도록 보장해 줄 의무를 부담하게 됩니다. 이러한 임차권은 계약에 의해 성립하는 채권인 관계로 계약 당사자인 임대인에 대해 권리를 주장할 수 있고 임대인 이외의 목적물에 대한 소유권 을 가진 제3자에 대해서는 권리를 행사할 수 없어 여러가지 문제가 발생할 수 있었습니다. 이에대한 문제점을 개선하기 위해서 주택임대차 보호법에서는 대항력과 우선변제권 등을 규정하여 주거생활의 안정을 도모하게 되었습니다.

 

대항력의 의미

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임차권의 주된 내용은 임차인이 목적물에 대해서 계약에 정해진 기간까지 목적물을 사용.수익할 수 있다는 것과 계약이 종료되거나 해지되는 경우 임차보증금을 청구하여 반환 받을 수 있는 것을 내용으로 합니다. 즉, 목적물 사용.수익과 보증금 반환이 가장 큰 계약내용으로 한다고 할 수 있습니다.

대항력은 이러한 임차권의 내용을 임대인은 물론 제3자에게도 주장할 수 있도록 보장한다고 할 수 있습니다. 다시 말하면 임차권은 본래 채권이므로 임대인에게만 주장할 수 있지만 법령에 따라 대항력을 갖추게 되면 대항력을 갖춘 후에 주택을 취득하거나 저당권 실행으로 경매에서 매수한 사람은 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차인은 새로운 임대인에게 임차권의 내용을 주장할 수 있게 됩니다.

 

대항력을 갖주기 위한 요건

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주택임대차의 경우 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 ① 주택을 인도받고 ② 전입신고를 하면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력이 발생하게 됩니다. 대항력이 발생하게 되면 위에서 말씀드렸듯이 그 이후 해당 주택을 매매를 통해 취득하거나 저당권을 실행하여 경매로 주택의 소유권을 취득하게 된 사람 등은 임대인의 지위를 승계하게 되어 임대차 계약에 따른 기간동안 사용.수익을 보증하고 계약이 종료되면 임차보증금을 반환할 의무를 부담하게 됩니다. 다만, 대항력을 갖추기전 저당권, 압류채권자 등 선순위 권리가 있다면 선순위 권리자에게 대항력을 이유로 임차권을 주장할 수 없게 됩니다.

우선변제권과 그 요건

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우선변제권은 임차인이 보증금을 확실히 확보할 수 있도록 하기 위하여 경매나 공매를 통하여 임차주택이 환가되는 경우, 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 우선변제권을 확보하기 위해서는 ① 대항요건에 추가하여 ② 계약서상에 확정일자를 받아야 하며, ③ 대항요건이 배당요구 종기까지 존속하여야 합니다. 추가적으로 우선변제권을 통해 배당을 받기 위해서는 배당요구 종기까지 배당을 신청해야 합니다.

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우선변제권은 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 다른 제3자의 권리와 순위를 판단하게 됩니다. 대부분 전입신고일에 확정일자를 받으므로 전입신고 다음날 오전0시가 우선변제권을 판단하는 기준이 될 것이며, 전입신고나 확정일자가 다른 경우 가장 늦은 날짜를 기준으로 우선변제권을 판단하게 됩니다. 만약, 우선변제권을 행사하여 환가대금에서 보증금을 변제받았으나 금액이 부족하여 일부만 변제 받은 경우 임차인은 대항력을 계속 행사하여 계속하여 나머지 보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

소액임차인 최우선변제

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일정금액이하의 임차보증금에 대해서는 주택의 경매신청 등기 전에 임차인이 대항요건을 갖추게 되면 보증금액 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는데 이를 소액임차인 최우선변제권이라고 합니다. 이는 비록 후순위 권리자이지만 소액임차인의 사회적 보호를 위하여 일정금액을 환가대금에서 우선적으로 변제받도록 하는 제도로 변제받을 수 있는 금액은 주택가액의 1/2범위내에서 정해진 기준에 따라 일정금액을 변제받을 수 있게 됩니다. (지역별 시기별로 금액이 다르므로 별도의 확인이 필요합니다.)

이러한, 소액임차인 최우선변제를 받기위해서는 임차보증금이 일정금액 이하여야 하며, 경매신청의 등기 전 대항요건을 갖추고 배당요구 종기까지 유지해야 합니다. 확정일자는 요건에 해당되지 않으므로 받을 필요가 없습니다. 다만, 임차권 등기명령에 따른 임차권등기가 끝난 주택 또는 임차권등기가 된 주택을 그 등기 이후에 임차한 임차인에게는 소액보증금 우선변제권이 인정되지 않게 된다는 점을 유의하셔야 합니다.

 

임차보증금 반환과 임차주택 반환

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임대차 관계가 기간만료나 해지 등로 종료하는 경우 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 임차보증금 반환채무는 서로 동시이행관계에 있게 됩니다. 따라서, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 항변권을 행사하여 임차주택의 반환을 거절할 수 있습니다.