토지거래허가 구역에서의 토지거래허가의 법적성질_인가행위

 

안녕하세요? 문세영 행정사 입니다.

토지거래허가구역내에 소재하는 토지를 매매거래하는 경우 사전에 지자체의 토지거래허가를 받아야 하는데 오늘은 이러한 토지거래허가의 법적성질 대해서 간략하게 살펴보도록 하겠습니다. 우선 토지거래허가구역이란 투기적 거래가 발생하거나 발생 할 우려가 있어 토지거래질서가 위태롭게 될 가능성이 높은 지역에 대해서 최대 5년간 기간을 정하여 토지거래 시 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.

 

토지거래허가구역내에서 토지거래허가의 법적성질

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토지의 거래는 사인간 토지의 매매거래이고 계약자유의 원칙에 따라 자유롭게 매매 할 수 있는것이 원칙입니다. 하지만, 공익적 필요에 따라 일정한 경우 행정청의 허가를 받아야만 그 법률행위의 효력이 발생하도록 법으로 거래를 규율하고 있습니다. 이러한 토지거래허가의 법적성질에 대해서 학설은 허가설, 인가설, 혼합설 등 여러 의견이 있지만 판례는 사인간 법률행위의 효력을 완성시켜주는 강학상 인가의 성질을 가진 것이라 보고 있습니다.

 

강학상 인가의 특징

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강학상 인가는 사인간의 법률행위를 보충하여 효력을 완성시켜주는 행위라고 할 수 있으며 인가가 보충하는 타인간의 법률행위를 '기본행위'라고 합니다. 이러한 인가는 기본행위를 보충하는 행위이므로 기본행위의 효력유무에 영향을 받게 되어 기본행위가 무효나 취소되면 인가도 그 효력을 상실하게 됩니다. 반대로 인가의 효력 유무는 기본적 법률행위에 영향을 미쳐서 인가의 효력이 없는 경우 무인가 행위로 기본행위의 효력이 발생하지 않게 됩니다. 이러한 인가는 몇가지 특징이 있는데 ① 언제나 신청을 전체로 행해지게 되며, ② 법률행위에 대해서 ③ 행정행위의 형식으로 행해지게 되는 특징을 가지고 있습니다.

인가의 예로는 토지거래허가를 포함해서 사단법인이나 재단법인의 정관변경 허가, 조합설립인가, 사립대학의 설립인가 등이 있습니다.

 

기본행위(매매계약)과 인가행위의 관계

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기본행위(토지매매 등)와 이를 보충하는 인가는 그 효력의 유무에 대해서 상호관계 통해 몇가지로 구분해서 경우를 살펴볼 수 있습니다. 우선 기본행위와 인가행위가 모두 적법한 경우 인가는 유효하게 되며 기본적 법률행위도 유효하게됩니다. 두번째로 기본행위는 적법한데 인가에 취소의 흠이 있는 경우 인가가 취소되기 전까지 기본행위와 인가는 유효하게 되며, 인가가 취소되면 기본행위는 무인가행위로 법률행위 효력이 발생하지 않게 됩니다. 세번째로 기본행위가 적법한데 인가가 무효인 경우 당초부터 무인가 행위로 법률행위에 효력이 발생하지 않게 됩니다. 마지막으로 기본행위가 위법하고 인가행위가 유효한 경우에는 인가가 유효하다고 해도 법률행위 자체가 위법이므로 기본행위가 유효하게 되고 인가행위도 효력을 잃게 됩니다.

 

인가의 위법성에 대한 행정심판

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인가도 행정행위로 행정심판의 대상이 되는 처분에 해당하므로 인가에 하자가 있는 경우 행정심판이나 행정소송을 통해서 그 시정을 구할 수 있습니다. 다만, 인가가 보충하는 법률행위 (토지거래허가 등)에 하자가 있는 경우 인가취소를 구하는 행정심판이나 행정소송을 제기해서는 안되고 법률행위 자체의 효력을 다투는 민사소송을 제기해야 합니다.

기본행위인 사업시행계획에는 하자가 없는데 보충행위인 인가처분에 고유한 하자가 있다면 그 인가처분의 무효확인이나 취소를 구하여햐 할 것이지만 인가처분에는 고유한 하자가 없는데 사업시행계획에 하자가 있다면 사업시행계획의 무효확인이나 취소를 수하여야 할 것이지 사업시행계획의 무효를 주장하면서 곧바로 그에 대한 인가처분의 무효확인이나 취소를 구하여서는 안된다.​

대판 2021.2.10, 2020두48031